부동산 PF대출이란? PF대출 뜻
2023년 11월 12일 스트레이트에서 시한폭한 부동산PF 대출이라는 주제를 다루었다. 가장 인상적이었던 내용은 지금까지 부동산 불패라고 알려졌던 강남속 강남 청담동에서 개발될 예정이었던 최고급 주상복합 건물 개발이 중단되었다는 것. 지어올리기만 한다면 초고가 분양이 보장되었던 한강뷰 강남에서 무슨 일이 일어났던 것일까. 바로 부동산 PF대출 연장이 거부된 탓이다. 국내 133조원에 달하는 부동산 PF대출이 무엇이길래 이런 현상이 일어났는지, 부동산 PF대출이란? PF대출의 의미를 알아보자.
부동산 PF대출이란? [Project Financing]
주로 부동산 사업에서 쓰는 금융기법인 프로젝트 파이낸싱. 간단하게 의미를 정리하자면 이렇다.
- 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 진행해주는 것, 즉 프로젝트를 기초자산으로 하여 돈을 빌려주는 것.
일반적으로 기업이나 개인이 은행에 돈을 빌리기 위해서는 담보를 잡거나 신용을 평가하는 것과는 다르게 부동산에서는 사업성 하나만 보고 돈을 빌려주는 것이다. 사업 계획을 보고 대출을 해준다는 말인데 사업계획이라는 것은 미래 수익이라 불확실성이 크고 큰 손해를 입을 수 있어 위험하다. 사업이 성공하면 시행사와 금융기관 모두 큰 돈을 벌 수 있지만 그 반대 상황에는 위험성이 아주 큰 대출이라고 볼 수 있다.
얼마 전까지만 해도 집값, 땅깞이 뛰고 부동산 경기가 초호황기였기에 너도나도 부동산 사업에 뛰어들었고 은행에서 돈을 빌려주지 못해 안달아었지만, 갑자기 부동산 시장이 급랭한 지금 사업성이 불확실해졌기에 은행에서 대출 연장을 중단한 것이다. 이 사태로 오늘도 많은 중소 건설사들이 건축 사업을 중단할 뿐만 아니라 부도를 내고 있는 상황이며 사태는 더욱 심각해 질 것으로 예상된다.
PF대출 조건은? 일반 대출과의 차이점
앞서 설명한 것과 같이 일반적인 대출 조건은 담보가 있어야 한다. 상환가능성, 이자지급능력 등 대출을 일으키는 당사자의 전반적인 상황을 판단하여 돈을 빌려준다.
PF대출 조건은 미래 사업계획을 기반으로 하기에 앞으로 지어질 건물(즉 담보물이 되겠다), 분양/임대를 통한 현금 흐름성(즉 상환능력이라고 보면 되겠다)을 고려햐여 돈을 빌려준다 .
고금리, 고물가가 계속 이어지고 있는 현재 부동산 PF금리 역시 치솟고 있다. 대출연장이 막히고 금리가 폭등하는 상황에서 이자를 감당하지 못하는 중소건설사는 부도라는 방법을 선택하고 이 피해는 고스란히 분양자가 받게 된다. 2023년 올해 기준 저축은행 PF 연체율은 25%에 달하고 증권사들의 PF 연체율은 17% 까지 치솟았다.
언제 공사가 재착수 될 지 모르는 상황에서 하염없이 기다리는 방법 밖에 다른 선택지는 없다. PF 사업장이 정상화되기 위해서는 이자가 낮아지고 공사비용이 줄어들어야 하는데 당분간 금리 하락은 기대할 수 없기에 기업의 부실화는 심각해질 것으로 예상된다. 이를 대비하여 올바른 정부 정책으로 시장을 안정시켜야 하지 않을까 하는 생각을 해본다.